Viele Eigentümer möchten ihr Vermögen steuerlich klug auf die nächste Generation übertragen. Doch besonders bei vermieteten Immobilien kann ein Verkauf innerhalb der Familie deutliche Steuervorteile bieten.
Melanie Wollthan berät Sie gerne
Viele Eigentümer möchten ihr Lebenswerk schon zu Lebzeiten in geordnete Bahnen lenken. Besonders bei vermieteten Immobilien stellt sich früher oder später die Frage: Wie übertrage ich mein Vermögen steuerlich sinnvoll auf meine Kinder?
Die klassische Antwort lautet oft: durch Schenkung. Doch gerade bei vermieteten Immobilien kann das Verkaufen statt Schenken erhebliche steuerliche Vorteile bringen – vorausgesetzt, der Vorgang ist klug geplant.
1. Der steuerliche Hintergrund: Freibeträge und Erbschaftsteuer
Nach dem deutschen Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) können Kinder von ihren Eltern alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei geschenkt bekommen. Klingt großzügig – doch bei heutigen Immobilienwerten ist dieser Freibetrag schnell ausgeschöpft.
Bei vermieteten Objekten in guten Lagen sind Werte von 600.000 Euro, 800.000 Euro oder mehr keine Seltenheit. Alles, was über dem Freibetrag liegt, wird mit Erbschaftsteuer belegt – und das kann schnell teuer werden.
Wer jedoch frühzeitig handelt, kann die Belastung deutlich reduzieren. Eine Schenkung in mehreren Schritten oder ein innerfamiliärer Verkauf sind zwei Wege, um Vermögen steuerlich optimiert zu übertragen.
2. Verkauf an die Kinder – der clevere Umweg
Ein Verkauf an die Kinder wirkt auf den ersten Blick ungewöhnlich, ist aber steuerlich oft vorteilhaft. Entscheidend ist, dass es sich um einen rechtlich wirksamen Kaufvertrag handelt – und keinen „Scheinverkauf“.
Das Kind zahlt den vereinbarten Kaufpreis, meist finanziert durch ein Eltern-Darlehen oder ein Bankdarlehen mit Unterstützung der Eltern. Dadurch fließt echtes Geld und der Vorgang wird steuerlich anerkannt.
Der Vorteil: Der Verkaufspreis kann am Marktwert orientiert, aber innerhalb der Familie flexibel gestaltet werden.
Beispiel:
Liegt der Immobilienwert bei 600.000 Euro, könnte der Kaufpreis 400.000 Euro betragen. Das Kind nimmt dafür ein Darlehen auf. Die Differenz kann später ausgeglichen oder erlassen werden – steuerlich bleibt es aber ein echter Kauf.
3. Steuerfreie Gewinne nach Spekulationsfrist
Ein großer Vorteil ergibt sich aus § 23 EStG: Wird eine vermietete Immobilie nach mehr als 10 Jahren Haltedauer verkauft, bleibt der Veräußerungsgewinn für den Verkäufer komplett steuerfrei.
Für Kinder wiederum bietet der neue Kaufpreis großzügige Möglichkeiten zur AfA-Abschreibung – was langfristig die Steuerlast senkt.
4. Gestaltungsspielraum durch Nießbrauch und Wohnrecht
Viele Eigentümer möchten weiterhin in der Immobilie wohnen oder Mieteinnahmen behalten. Hier bieten sich Nießbrauch oder ein Wohnrecht an.
Diese Rechte sichern die Eltern ab – und reduzieren gleichzeitig den steuerlichen Wert der Immobilie, was die Übertragung nochmals günstiger macht.
5. Wann professionelle Beratung sinnvoll ist
Die optimale Lösung hängt immer von der individuellen Situation ab. Eine Beratung durch Steuerberater oder Fachanwälte für Erbrecht ist daher dringend zu empfehlen.
So lässt sich der ideale Weg zwischen Verkauf, Schenkung und Nießbrauch finden – und mögliche Fehler werden vermieden.
Fazit: Mit Planung Vermögen steueroptimiert weitergeben
Ein durchdacht geplanter innerfamiliärer Verkauf kann Erbschaftsteuer sparen, steuerliche Vorteile bieten und gleichzeitig rechtliche Klarheit schaffen.
Die richtige Strategie besteht aus einem Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist, einem fairen Kaufpreis, guter vertraglicher Gestaltung – und bei Bedarf Nießbrauch zur Absicherung.
So bleibt das Vermögen in der Familie – und die Steuerlast wird auf legale Weise minimiert.
Nächster Schritt
Kostenlose Erstberatung oder fundierte Bewertung – Sie entscheiden.
