Haus verkaufen trotz laufendem Kredit: Was mit Restschuld und Grundschuld passiert

Das Haus soll verkauft werden, doch der Kredit läuft noch acht Jahre. Für viele Eigentümer klingt das zunächst wie ein Hindernis: Darf die Immobilie überhaupt verkauft werden? Muss der Käufer den Kredit übernehmen? Und was passiert mit der Grundschuld im Grundbuch?

Die kurze Antwort lautet: Ein Verkauf ist in der Regel möglich. Entscheidend ist, die Finanzierung nicht erst dann anzusehen, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde. Restschuld, Ablösebedingungen und mögliche Zusatzkosten gehören früh in die Verkaufsplanung. Sonst kann ein Angebot auf dem Papier gut aussehen und nach Abzug der Bankforderung deutlich weniger Spielraum lassen als erwartet.

Drei Zahlen, die Eigentümer nicht verwechseln sollten

Beim Hausverkauf trotz Kredit tauchen drei Beträge auf, die miteinander zusammenhängen, aber nicht identisch sind:

• Restschuld: der noch nicht zurückgezahlte Darlehensbetrag zu einem bestimmten Stichtag;
• Ablösebetrag: die Summe, die die Bank zum tatsächlichen Ablösetermin verlangt, einschließlich bis dahin anfallender Zinsen und möglicher Kosten;
• Vorfälligkeitsentschädigung: ein möglicher Ausgleich für den finanziellen Schaden der Bank durch die vorzeitige Beendigung eines festverzinsten Darlehens.

Der Saldo im Onlinebanking ist deshalb noch keine verlässliche Verkaufszahl. Eigentümer sollten bei ihrer Bank eine schriftliche Ablöseauskunft für einen realistischen Zeitraum anfordern. Weil sich der Betrag bis zum Zahlungstag verändert, wird die endgültige Summe später stichtagsgenau berechnet.

Warum die Bank einer vorzeitigen Ablösung zustimmen muss

Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen kann ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Kündigung bestehen, wenn die finanzierte Immobilie verkauft werden soll. § 490 Absatz 2 BGB beschreibt dieses außerordentliche Kündigungsrecht und zugleich den möglichen Anspruch der Bank auf Ersatz des dadurch entstehenden Schadens.

Das bedeutet nicht, dass jeder Kredit beim Verkauf kostenlos beendet werden kann. Es bedeutet aber, dass ein laufendes Darlehen den Verkauf nicht grundsätzlich blockiert. Bank, Notariat und Verkäufer stimmen die Ablösung so ab, dass der Käufer lastenfreies Eigentum erhalten kann, sofern dies im Kaufvertrag vereinbart ist.

Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann

Hat die Bank Geld zu einem festen Zinssatz für eine bestimmte Zeit verliehen und wird der Vertrag früher beendet, kann ihr ein wirtschaftlicher Nachteil entstehen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung soll diesen Schaden ausgleichen. Ihre Höhe hängt unter anderem von Restschuld, verbleibender Zinsbindung, vereinbartem Sollzins, aktuellem Zinsniveau und noch vorhandenen Sondertilgungsrechten ab.

Die Verbraucherzentrale erläutert die Voraussetzungen und mögliche Ausschlussgründe einer Vorfälligkeitsentschädigung. Sie weist auch darauf hin, dass Berechnungen nicht immer nachvollziehbar oder berechtigt sind. Bei einem hohen Betrag kann eine unabhängige Prüfung sinnvoll sein.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Die mögliche Entschädigung sollte vor der Festlegung einer finanziellen Untergrenze bekannt sein. Wer erst nach Annahme eines Kaufangebots davon erfährt, muss womöglich zwischen einem geringeren Nettoerlös und einer schwierigen Nachverhandlung wählen.

Nach zehn Jahren kann ein besonderes Kündigungsrecht helfen

Bei langfristig festgeschriebenen Zinsen gibt es eine wichtige Frist. Nach § 489 BGB kann ein Darlehen grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Maßgeblich ist nicht automatisch das Datum der Unterschrift. Auch spätere Vereinbarungen über Zins oder Rückzahlung können für den Fristbeginn relevant sein.

Liegt ein möglicher Verkauf in der Nähe dieses Termins, kann der zeitliche Ablauf finanziell einen deutlichen Unterschied machen. Eigentümer sollten die Frist von ihrer Bank oder einer unabhängigen Finanzierungsberatung konkret für den eigenen Vertrag prüfen lassen, statt sie selbst aus einem alten Kontoauszug abzuleiten.

Die Grundschuld verschwindet nicht mit der letzten Kreditrate

Im Grundbuch ist häufig eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank eingetragen. Sie sichert das Darlehen, ist aber rechtlich nicht dasselbe wie die aktuelle Restschuld. Selbst ein vollständig zurückgezahlter Kredit löscht die Grundschuld nicht automatisch.

Beim Verkauf wird üblicherweise geklärt, welche Belastungen der Käufer übernimmt und welche gelöscht werden müssen. Soll die Grundschuld gelöscht werden, benötigt das Notariat die Löschungsunterlagen der Bank. Die Bank gibt diese regelmäßig frei, wenn ihre gesicherte Forderung aus dem Kaufpreis abgelöst wird.

Welche Eintragungen im Grundbuch noch relevant sein können, erklärt unser Beitrag zum Grundbuchauszug beim Immobilienkauf.

So fließt der Kaufpreis sicher

Verkäufer erhalten den Kaufpreis bei einer belasteten Immobilie häufig nicht vollständig auf ihr eigenes Konto. Das Notariat holt die Ablöseinformationen ein und teilt dem Käufer mit, welche Teilbeträge wohin zu zahlen sind. Der zur Lastenfreistellung notwendige Betrag geht direkt an die Bank; nur der verbleibende Teil fließt an den Verkäufer.

Ein vereinfachtes Beispiel:

• vereinbarter Kaufpreis: 420.000 Euro;
• Ablösebetrag der Bank einschließlich Kosten: 168.000 Euro;
• verbleibender Betrag vor weiteren Verkaufskosten: 252.000 Euro.

Das Beispiel zeigt, warum der Marktwert allein noch nicht beantwortet, wie viel Geld nach dem Verkauf tatsächlich verfügbar ist. Eine realistische Immobilienbewertung und eine aktuelle Bankauskunft müssen zusammen betrachtet werden.

Was passiert, wenn der Verkaufspreis die Forderung nicht deckt?

Liegt der erzielbare Kaufpreis unter Restschuld, Ablösekosten und weiteren notwendigen Ausgaben, entsteht eine Finanzierungslücke. Die Bank gibt ihre Sicherheit nicht allein deshalb frei, weil ein Kaufvertrag unterschrieben wurde. Vor der Vermarktung muss geklärt sein, wie die Differenz bezahlt oder weiterfinanziert werden kann.

In einer solchen Situation ist ein bewusst zu hoch angesetzter Angebotspreis keine Lösung. Er verlängert häufig nur die Vermarktung und verschiebt das Gespräch mit der Bank. Besser ist eine belastbare Marktwerteinschätzung und eine frühzeitige Abstimmung über mögliche Wege.

Kredit mitnehmen oder Sicherheit tauschen?

Manchmal wird nicht einfach verkauft, sondern gleichzeitig eine neue Immobilie gekauft. Dann kann geprüft werden, ob das bestehende Darlehen fortgeführt und eine andere Immobilie als Sicherheit eingesetzt werden kann. Auch eine Übernahme durch den Käufer wird gelegentlich angesprochen.

Beides ist keine automatische Option. Die Bank muss zustimmen, die neue Sicherheit bewerten und gegebenenfalls die Bonität neu prüfen. Diese Möglichkeit kann sinnvoll sein, sollte aber nie als feste Grundlage in die Vermarktung aufgenommen werden, bevor eine schriftliche Aussage der Bank vorliegt.

Diese Unterlagen gehören früh auf den Tisch

• Darlehensvertrag und Nachträge;
• Datum der vollständigen Auszahlung;
• aktuelle Restschuld und Tilgungsplan;
• vereinbarte Sondertilgungsrechte;
• Ende der Sollzinsbindung;
• aktuelle Ablöseauskunft der Bank;
• Grundbuchauszug und Angaben zu weiteren Belastungen;
• realistische Marktwerteinschätzung der Immobilie.

Wenn ein Verkauf wegen einer persönlichen Veränderung geplant wird, können weitere Abstimmungen hinzukommen. Unser Ratgeber zur gemeinsamen Immobilie nach einer Trennung zeigt, warum Eigentum und Darlehenshaftung getrennt betrachtet werden müssen.

Der sinnvolle Ablauf in sechs Schritten

1. Finanzierungsvertrag, Restschuld und Kündigungsfristen prüfen.
2. Bei der Bank eine unverbindliche Ablöseauskunft anfordern.
3. Den aktuellen Immobilienwert fundiert ermitteln.
4. Nettoerlös und persönliche Preisuntergrenze realistisch berechnen.
5. Erst dann Vermarktung, Kaufvertrag und Lastenfreistellung koordinieren.
6. Die endgültigen Zahlungswege über das Notariat abwickeln.

Fazit: Der Kredit ist planbar, wenn er früh Teil des Verkaufs wird

Ein laufender Immobilienkredit verhindert den Hausverkauf normalerweise nicht. Problematisch wird er vor allem dann, wenn Restschuld, Kündigungsrecht und Vorfälligkeitsentschädigung bis kurz vor dem Notartermin unbeachtet bleiben. Wer die Bank früh einbindet und den Marktwert realistisch kennt, kann Kaufpreis, Ablösung und verbleibenden Erlös sauber aufeinander abstimmen.

Kintscher Immobilien begleitet Eigentümer in Burscheid, Wermelskirchen und der Region bei Bewertung und strukturiertem Verkauf. Wenn Sie wissen möchten, welcher Verkaufspreis realistisch ist und welche Informationen für die Abstimmung mit Bank und Notariat benötigt werden, können Sie ein persönliches Gespräch vereinbaren. Eine individuelle Rechts- oder Finanzierungsberatung wird dadurch nicht ersetzt.